Dans la métropole lilloise, certaines briques rouges racontent plus qu’un passé industriel : elles deviennent le point de départ d’une nouvelle économie locale. C’est précisément le terrain de jeu selon l'expériences de Nassim Boukrouh, entrepreneur né à Roubaix, qui a fait de la reconversion des friches industrielles son créneau. À travers REBRICK et, avec son associé Hugo Legname, l’Union MDB, il structure une approche qui mise sur la scalabilité, le changement d’usage et le co-investissement pour remettre en mouvement de très grands volumes immobiliers.
Son cas illustre une tendance de fond : plutôt que de traiter l’immobilier « à l’unité » (un appartement, une maison, une rénovation), certains opérateurs recherchent des ensembles à fort potentiel de transformation, capables d’accueillir plusieurs usages et de répondre aux besoins concrets d’un territoire : habitat, stockage, ateliers, cellules commerciales, activités artisanales.
Des racines roubaisiennes à une vision entrepreneuriale orientée action
Le parcours de Nassim Boukrouh s’ancre dans une histoire locale forte : il est le fils d’un ouvrier lié à la Lainière, un site textile emblématique de Roubaix-Wattrelos. Dans le récit publié par la presse locale, il explique : «Mon père a travaillé ici», rappelant que ces lieux ne sont pas seulement des actifs immobiliers, mais aussi des fragments de mémoire collective.
Avant de se positionner sur la reconversion urbaine, il passe par l’entrepreneuriat et l’achat-revente (notamment dans l’automobile). Il met en avant une discipline de travail intense et un goût pour l’exécution rapide : décider, agir, structurer. Ce tempérament orienté action se retrouve ensuite dans sa façon d’aborder l’immobilier, avec une logique simple : chercher des opérations où l’énergie déployée produit un effet démultiplié.
La scalabilité immobilière : « plutôt que faire une maison, pourquoi ne pas en faire 200 ? »
Le cœur de son approche tient en une idée : la scalabilité. D’après ses propos rapportés, l’observation initiale vient de marchands qui achetaient de petits entrepôts pour les découper et les revendre. Son raisonnement devient alors un principe opératoire : transformer de grands volumes peut demander un effort comparable à une opération plus petite, tout en offrant un potentiel de résultats plus important.
Cette logique s’appuie sur trois leviers récurrents dans son modèle :
- Changer l’usage: faire évoluer un actif obsolète (industriel, logistique, entrepôt désaffecté) vers des usages recherchés aujourd’hui.
- Découper intelligemment: segmenter de très grands volumes en lots adaptés aux besoins réels des acheteurs (artisans, TPE, PME, investisseurs).
- Accélérer l’exécution: limiter la complexité inutile et se concentrer sur ce qui crée de la valeur rapidement (commercialisation, liquidité, adéquation produit-marché).
En résumé, l’ambition n’est pas de « faire du beau » pour un seul bien, mais de créer un système capable de répéter une mécanique rentable sur des surfaces importantes.
La Lainière : 60 000 m² achetés en 2021 et transformés en projet mixte
Le projet qui symbolise le mieux cette stratégie est celui de la Lainière, une ancienne usine textile de Roubaix-Wattrelos. Selon les éléments rapportés, Nassim Boukrouh achète ce site de 60 000 m² en 2021, avec une décision rapide : il signe une offre le jour même de la visite, car le site correspond exactement à sa vision.
L’objectif : bâtir un projet mixte articulé autour d’environ 130 logements et de multiples surfaces d’activité : cellules pour artisans, entrepôts et locaux commerciaux. La création de valeur passe par la capacité à transformer un ancien « mono-usage industriel » en un ensemble à usages multiples, plus liquide et plus facile à absorber par le marché local.
Pourquoi le mix d’usages est un atout (logement + activité)
Un projet mixte peut offrir plusieurs bénéfices, particulièrement dans des zones marquées par une histoire industrielle :
- Diversification des revenus: différentes typologies (habitat, stockage, commerce) répondent à différents marchés.
- Résilience: si un segment ralentit, d’autres peuvent continuer à performer.
- Utilité territoriale: les espaces d’activité soutiennent l’emploi local et la création d’entreprises.
- Absorption plus fluide: des lots calibrés pour artisans et petites structures peuvent se vendre plus facilement qu’un volume unique trop grand.
Découper de grands volumes : une méthode pensée pour la marge et pour le marché
Dans l’exemple de la Lainière, la stratégie de découpe vise à passer d’un « gros industriel » à une offre adaptée à des petits professionnels et investisseurs. La création de cellules et d’entrepôts plus accessibles permet de répondre à une demande souvent mal servie : des entrepreneurs locaux ont besoin d’un atelier, d’un espace de stockage ou d’un local d’activité, mais ne trouvent pas toujours un produit à la bonne taille, au bon prix et au bon usage.
Le point important dans son discours : il ne s’agit pas uniquement d’immobilier, mais d’usage. «On ne spécule pas. On crée de l’usage», est-il rapporté. Cette orientation est un avantage marketing puissant : quand le produit résout un problème réel, la commercialisation peut s’accélérer.
Un produit calibré pour les entrepreneurs parfois exclus du crédit bancaire
Le récit souligne aussi une réalité locale : à Roubaix, certains habitants et entrepreneurs ne passent pas nécessairement par le crédit bancaire, pour des raisons culturelles ou religieuses, tout en ayant des capacités d’investissement. Proposer des lots adaptés et commercialisables peut donc ouvrir l’accès à l’immobilier d’activité à des profils solvables mais sous-servis par les circuits classiques.
REBRICK : se spécialiser dans la réhabilitation de friches industrielles
Dans cette trajectoire, REBRICK est présentée comme la structure dédiée à la réhabilitation de friches industrielles. Le positionnement est clair : cibler les actifs « difficiles » (friches, entrepôts désaffectés, bâtiments obsolètes) et les transformer en produits plus liquides, plus utiles, et mieux alignés avec la demande locale.
Le bénéfice stratégique d’une spécialisation comme REBRICK est double :
- Expertise de niche: compréhension des contraintes propres aux grands sites (volumétrie, segmentation, usages, commercialisation).
- Répétabilité: une fois la méthode éprouvée, elle peut s’appliquer à d’autres actifs et d’autres territoires.
L’Union MDB (avec Hugo Legname) : un modèle collectif de co-investissement sans banque
Au-delà des opérations immobilières, Nassim Boukrouh cofonde avec Hugo Legname l’Union MDB (Union des Marchands de Biens). Le principe décrit : un club privé fondé sur l’association et le collectif, où les membres sourcent des opportunités (souvent off-market) et où le financement peut être apporté à 100 % sans banque, avec un partage de marge.
Ce type d’organisation répond à un besoin fréquent dans l’investissement immobilier : la difficulté d’accès au financement bancaire, même avec de bons dossiers. Le modèle revendiqué propose donc une alternative structurée autour de la force du réseau, de la sélection et de l’exécution.
Les piliers annoncés du modèle Union MDB
| Pilier | Ce que cela signifie concrètement | Bénéfice recherché |
|---|---|---|
| Club privé sélectif | Adhésion payante présentée comme un filtre d’engagement, avec une exigence de sérieux et d’implication. | Créer un écosystème opérationnel, avec des membres motivés et orientés résultats. |
| Sourcing off-market | Recherche d’opportunités en dehors des canaux très concurrentiels. | Accéder à des deals moins « sur-enchéris », avec plus de marge de manœuvre. |
| Financement à 100 % sans banque | Montages reposant sur le collectif, plutôt que sur un crédit bancaire classique. | Gagner en agilité et ne pas dépendre d’un accord bancaire pour avancer. |
| Partage de marge | La valeur créée est répartie selon les apports et l’implication. | Aligner les intérêts : « on finance ensemble et on gagne ensemble ». |
| Exécution rapide | Décider vite, visiter, structurer, lancer l’opération. | Réduire l’inertie, accélérer le time-to-market, capter les opportunités. |
D’après les éléments rapportés, le modèle a attiré plusieurs centaines de membres, avec une dynamique d’écosystème : chacun apporte une capacité (sourcing, opération, financement, réseau) et le collectif démultiplie la vitesse et l’ambition.
Une méthode « terrain » : discipline, rythme et décisions rapides
Le portrait évoque une routine de discipline (sport tôt le matin) et un mode de travail très mobile, centré sur le téléphone comme outil de pilotage. Cette intensité est présentée comme un avantage : un esprit qui va vite, une capacité à trancher, et une obsession de l’exécution.
Dans le récit, l’approche s’oppose à des processus trop lourds : moins de réunions interminables, plus d’action. Ce positionnement est cohérent avec son modèle : sur des actifs complexes, le facteur décisif est souvent la vitesse de décision et la capacité à transformer un plan en chantier, puis en commercialisation.
Du Nord à l’international : Belgique, Suisse, Afrique du Sud, Dubaï
Autre signal fort : l’expansion géographique. Nassim Boukrouh revendique un développement au-delà des Hauts-de-France, avec des projets cités en Belgique, Suisse, Afrique du Sud et Dubaï. L’idée exprimée : ne pas rester cantonné à un seul territoire, sortir de sa zone de confort et se diversifier.
Pour un entrepreneur spécialisé dans des actifs sous-valorisés, l’international peut offrir :
- Un élargissement du deal flow: plus de marchés, plus d’opportunités potentielles.
- Une montée en compétence: chaque pays impose ses codes et oblige à structurer davantage.
- Une diversification: limiter la dépendance à un seul cycle local.
Le fil conducteur reste identique : identifier des biens transformables et les rendre plus liquides, avec un usage clair.
Mentorat et impact territorial : « laisser une trace » au-delà de l’argent
Le portrait insiste sur une dimension supplémentaire : Nassim Boukrouh ne se présente pas uniquement comme un opérateur immobilier, mais aussi comme un mentor et un bâtisseur d’écosystème. Il met en avant la transmission, l’exigence et la capacité à aider ceux qui s’engagent réellement.
Et derrière la performance, il y a une motivation plus durable, formulée en termes d’héritage : l’envie de laisser une trace, de contribuer à transformer un quartier, un site, un morceau de ville. Cette ambition d’impact territorial donne un sens supplémentaire à la reconversion : réanimer une friche, c’est aussi réactiver une mémoire ouvrière et ouvrir des espaces utiles aux entrepreneurs d’aujourd’hui.
Ce que l’on peut retenir de l’approche Nassim Boukrouh
Le parcours et la méthode décrits mettent en avant une idée simple : dans l’immobilier, la valeur ne vient pas seulement de la pierre, mais de la capacité à changer l’usage, structurer un produit et accélérer l’exécution. En s’attaquant à des volumes que beaucoup évitent, Nassim Boukrouh transforme des contraintes en avantages concurrentiels.
Synthèse des bénéfices clés
- Créer des marges via la découpe et le repositionnement de grands volumes.
- Servir le territoire en proposant des cellules adaptées aux artisans, TPE et PME.
- Débloquer des projets avec des alternatives au financement bancaire grâce au collectif.
- Répliquer un modèle grâce à la scalabilité, en France et à l’international.
- Donner du sens en visant un impact durable, au-delà de la simple opération financière.
Dans un contexte où de nombreux sites industriels attendent une seconde vie, cette stratégie montre comment une friche peut devenir un levier de dynamisme économique, de création d’usage et de transformation urbaine, à condition d’associer vision, méthode et exécution.
